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Décret tertiaire : réduire vos consommations et prouver votre trajectoire
Votre bâtiment dépasse 1 000 m² d'activités tertiaires ? Vous devez réduire ses consommations et le démontrer chaque année. Nous produisons la donnée qui rend cette démonstration possible — et la régulation qui fait baisser la courbe.
Le décret tertiaire impose une trajectoire de réduction des consommations d’énergie aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Il ne prescrit aucun équipement particulier : il fixe un résultat, à trois échéances, et exige que vous le prouviez chaque année. Autrement dit, la conformité se joue moins sur ce que vous installez que sur ce que vous êtes capable de mesurer.
Êtes-vous assujetti au décret tertiaire ?
Trois questions suffisent à trancher. La deuxième réserve d’ailleurs plus de surprises qu’on ne l’imagine.
Un usage tertiaire
Bureaux, commerces, santé, enseignement, hôtellerie et restauration, logistique, culture, sport, administrations. Le champ est large, et il couvre le public comme le privé.
Au moins 1 000 m², cumulés
Le seuil vaut pour un bâtiment entier, ou pour la seule partie tertiaire d’un immeuble mixte. Il s’apprécie aussi sur un cumul de bâtiments d’une même unité foncière. Beaucoup se croient donc hors champ à tort.
Propriétaire, preneur, ou les deux
La loi assujettit le propriétaire et, le cas échéant, le preneur à bail. Chacun répond des actions qui lui incombent, et transmet ses propres consommations.
La trajectoire à tenir : 2030, 2040, 2050
−40 %
en 2030, par rapport à votre année de référence.
−50 %
en 2040, échéance intermédiaire.
−60 %
en 2050, cible finale du dispositif.
30 sept.
de chaque année, pour déclarer les consommations de l’année précédente.
Le contrôle, lui, n’a rien d’une inspection surprise. C’est le gestionnaire de la plateforme qui vérifie, au plus tard les 31 décembre 2031, 2041 et 2051, que les objectifs ont été atteints. Par ailleurs, les consommations retenues pour cette vérification sont ajustées des variations climatiques. Un hiver rigoureux ne vous pénalise donc pas. Encore faut-il disposer de données corrigées.
Deux méthodes, une seule à satisfaire
Voilà le point le plus mal compris du dispositif, et c’est le plus rassurant. La réglementation ouvre deux chemins, et il suffit d’en tenir un seul. Mieux encore, la plateforme les calcule tous les deux automatiquement, puis retient la trajectoire la plus favorable.
La méthode relative
Vous réduisez de 40, 50 puis 60 % par rapport à votre propre année de référence. C’est la voie naturelle d’un bâtiment énergivore : le potentiel de progression y est large, et chaque action se lit directement dans la courbe.
La méthode absolue
Vous passez sous un seuil exprimé en kWh par mètre carré et par an, calé sur la performance des bâtiments neufs de votre catégorie. Un site déjà sobre peut donc être conforme sans avoir rien réduit.
Choisir son année de référence
La seule contrainte posée par la loi tient en une ligne : l’année de référence ne peut pas être antérieure à 2010. Il n’existe donc aucune borne haute. En pratique, les assujettis de la première vague devaient avoir choisi la leur au 31 décembre 2022, en même temps que leur première déclaration. Cette date de dépôt est souvent confondue avec un plafond.
Le choix mérite réflexion, car il conditionne tout le reste. Une année atypique, marquée par des travaux ou une occupation réduite, fausse la trajectoire pour trente ans. Mieux vaut donc une année pleine, représentative, et documentée.
Mutualiser à l’échelle de votre parc
Voici une disposition que peu de sites mentionnent, et qui change pourtant la stratégie d’un propriétaire multisite. Pour la vérification du respect des objectifs, les assujettis peuvent mutualiser leurs résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine.
Concrètement, vous n’êtes pas tenu de faire entrer chaque bâtiment dans les clous un par un. Un site en avance peut compenser un site en retard. Dès lors, la question n’est plus « quel bâtiment traiter en premier » mais « où l’euro investi fait-il baisser la courbe le plus vite ». En revanche, cet arbitrage suppose une vision consolidée du parc : sans elle, la mutualisation reste théorique.
Comparer ses bâtiments en kWh par mètre carré, c’est voir d’un coup d’œil lesquels tirent la moyenne vers le bas et lesquels la sauvent. C’est aussi l’unité dans laquelle s’exprime la méthode absolue.
Ce qui n’est plus facultatif depuis juillet 2026
Une tolérance a expiré le 1er juillet 2026. Deux obligations qui existaient déjà, mais n’étaient pas opposables, le sont devenues. Elles passent encore largement inaperçues.
Publier vos résultats
Trois éléments doivent être rendus publics, sur la base de votre attestation annuelle. D’abord, la consommation d’énergie finale des trois années écoulées. Ensuite, vos objectifs passés et le prochain à atteindre. Enfin, une évaluation des émissions de gaz à effet de serre en kilogrammes de CO₂ équivalent par mètre carré. Cette troisième composante est souvent oubliée.
Les modalités, en revanche, sont souples. La publication se fait soit par affichage, à un endroit visible et facilement accessible. Elle peut aussi passer par tout autre moyen pertinent au regard de votre activité. Aucun format réglementaire ne s’impose donc : un panneau d’accueil, un courriel au personnel ou une page intranet peuvent convenir, pourvu que l’accès à l’information reste aisé.
Annexer l’évaluation à vos ventes et à vos baux
L’évaluation du respect de votre obligation doit désormais être annexée à la promesse ou au compromis de vente. À défaut, elle l’est à l’acte authentique, ainsi qu’au contrat de bail. Elle s’établit sur la base de votre dernière attestation numérique annuelle.
Disons-le sans dramatiser, car plusieurs publications exagèrent la portée de cette obligation : le texte précise que cette annexion se fait à titre d’information. Ce n’est ni une condition de validité de l’acte, ni une pièce opposable au sens d’un diagnostic de performance énergétique. Cela dit, une contrepartie qui découvre une trajectoire mal engagée en tirera ses propres conclusions, et le sujet s’invite ainsi dans la négociation.
Bailleur ou preneur : qui fait quoi ?
La loi assujettit les deux parties, chacune « pour les actions qui relèvent de leurs responsabilités respectives en raison des dispositions contractuelles régissant leurs relations ». Elle leur impose en outre de définir ensemble les actions, tout en faisant peser sur chacune la transmission annuelle de ses propres consommations.
Autrement dit, le décret renvoie au bail et ne tranche rien à sa place. Or aucune des deux parties ne détient tous les leviers : le bailleur tient l’enveloppe et les équipements, le preneur tient l’usage et souvent les compteurs. C’est pourquoi la donnée est le seul terrain d’entente possible. Un sous-comptage par lot et une séparation nette des usages permettent à chacun de démontrer sa part.
Le dispositif force d’ailleurs cette coopération. En cas de non-respect d’un objectif, le programme d’actions exigé par le préfet doit être établi conjointement et préciser les actions dont chaque partie répond.
Déclarer sur OPERAT, chaque année
Chaque année, avant le 30 septembre, vous transmettez sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, les consommations de l’année précédente. En retour, la plateforme génère une attestation numérique annuelle, assortie d’une notation Éco Énergie Tertiaire qui va d’une feuille grise à trois feuilles vertes.
Cette attestation est devenue la pièce centrale du dispositif. C’est sur elle que s’évalue le respect de vos obligations. C’est elle aussi qui alimente votre publication et qui fonde l’évaluation annexée à vos actes. La déclaration n’est donc plus une formalité administrative isolée — elle conditionne tout le reste.
Peut-on moduler ses objectifs ?
Oui, dans trois cas prévus par la loi — et seulement trois.
- Des contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales propres au bâtiment.
- Un changement de l’activité exercée, ou de son volume.
- Des coûts manifestement disproportionnés au regard des gains attendus.
Le troisième motif s’apprécie par des seuils de retour sur investissement. Comptez trente ans pour l’enveloppe, quinze ans pour les équipements, et dix ans pour les systèmes de gestion. Ce dernier seuil mérite l’attention, car c’est exactement celui qu’emploie le décret BACS pour sa propre dérogation. Une gestion technique qui se rentabilise en moins de dix ans ferme donc les deux portes de sortie à la fois.
Attention toutefois : une modulation se démontre. Le dossier technique qui la justifie doit être tenu à la disposition des agents chargés des contrôles.
Deux déductions à connaître
La loi retranche par ailleurs deux postes de votre consommation. D’abord, la chaleur fatale autoconsommée, y compris lorsqu’elle provient de bâtiments non tertiaires situés sur le même site — un cas fréquent sur les sites mixtes. Ensuite, la consommation liée à la recharge des véhicules électriques et hybrides rechargeables. Celle-ci sort à la fois de la consommation courante et de la consommation de référence. Encore faut-il savoir isoler ces postes du reste du bâtiment.
Une limite encadre enfin l’ensemble. Les actions engagées ne peuvent conduire ni à un recours accru aux énergies non renouvelables, ni à une hausse des émissions de gaz à effet de serre. On ne tient donc pas sa trajectoire en dégradant son mix énergétique.
Ce que vous risquez vraiment
« 7 500 € d’amende » : la formule circule partout. Le texte, lui, décrit une procédure graduée dont l’amende n’est que le dernier échelon — et elle ne sanctionne jamais ce que l’on croit.
Retenez donc trois choses. L’amende ne sanctionne pas la déclaration manquante, mais l’absence de programme d’actions ou son non-respect. Il faut avoir ignoré deux mises en demeure successives pour l’atteindre. Et son montant reste un maximum, modulé selon la gravité.
Conformité décret tertiaire : faites le point sur votre trajectoire
La conformité décret tertiaire se prépare sur des chiffres, pas sur des intentions. Donnez-nous la surface de votre patrimoine, ses usages et l’état de votre comptage. Nous vous dirons alors quelles données sont récupérables, sous quel délai, et ce qui vous manque.
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire porte officiellement le nom de « dispositif Éco Énergie Tertiaire ». Il impose une réduction progressive de la consommation d’énergie finale aux bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m². Il découle de l’article 175 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 l’a ensuite précisé, avant sa codification aux articles L. 174-1 et R. 174-22 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Plusieurs arrêtés en organisent l’application. L’arrêté du 10 avril 2020, dit « arrêté Méthode », fixe les modalités de calcul. Ensuite, une série d’arrêtés « Valeurs absolues » publie les seuils sectoriels. Le dernier en date, celui du 1er août 2025, reprend l’intégralité des valeurs déjà parues afin d’en faciliter la lecture.
Sur le fond, la logique du texte diffère de celle des réglementations thermiques classiques. Il ne prescrit ni équipement ni travaux : il fixe un résultat, laisse chacun libre du chemin, et organise en contrepartie un suivi annuel très précis. C’est pourquoi la mesure y occupe une place aussi centrale que la rénovation elle-même.
Mesurer, réduire, prouver : ce qu’il vous faut
Une trajectoire réglementaire se joue sur trois terrains. Il faut d’abord une mesure fiable, sinon rien n’est démontrable. Ensuite viennent les leviers qui font baisser la courbe. Il faut enfin de quoi produire la preuve, chaque année.
Mesurer, avec Homeys
Collecte automatique de l’électricité, du gaz et des réseaux de chaleur, consommations par bâtiment en kWh/m², comparaison d’une année sur l’autre et correction climatique. Homeys produit les données nécessaires à votre déclaration.
Réduire, avec la GTB Fidelix
Une gestion technique ouverte régule le chauffage et la ventilation au plus près de l’occupation réelle. C’est le levier qui fait effectivement baisser la courbe, plutôt que de la constater.
Prouver, chaque année
Historisation longue durée et exports exploitables : de quoi alimenter votre déclaration, votre publication annuelle et l’évaluation annexée à vos actes, sans reconstitution manuelle.
La vérification réglementaire porte sur des consommations ajustées des variations climatiques. Une donnée brute ne suffit donc pas : il faut pouvoir la corriger des degrés-jours unifiés et l’exporter sous une forme vérifiable.
C’est précisément ce que produit un export de suivi énergétique, année par année et bâtiment par bâtiment. Ainsi, la trajectoire cesse d’être une affirmation pour devenir une pièce.
Décret tertiaire et décret BACS : qui fait quoi
Les deux textes visent le même parc et se citent l’un l’autre. Pourtant, ils ne demandent pas la même chose.
Le décret tertiaire impose un résultat
Une réduction chiffrée à trois échéances, sur les bâtiments de plus de 1 000 m², avec déclaration annuelle sur OPERAT. Des sanctions existent, au terme d’une procédure graduée.
Le décret BACS impose un moyen
Une gestion technique du bâtiment sur les sites dont le CVC dépasse 70 kW, avec cinq fonctions précises. Aucune performance chiffrée n’y est exigée, et le texte ne prévoit aucune sanction à ce jour.
Un même bâtiment relève fréquemment des deux, à des échéances différentes. Surtout, ils s’articulent : le décret BACS fournit l’instrument dont le décret tertiaire exige les résultats. C’est pourquoi traiter les deux ensemble coûte moins cher que de les traiter l’un après l’autre. Pour approfondir : la conformité au décret BACS.
Intégrateurs GTB : le décret tertiaire est votre meilleur argument
Vos clients ne vous appellent pas pour acheter une gestion technique, mais parce qu’ils ont une trajectoire à tenir et qu’ils ne savent pas où ils en sont. Le décret tertiaire déplace ainsi la conversation : il ne s’agit plus de vendre des automates, mais de rendre un résultat mesurable.
Le matériel Fidelix s’y prête. Un seul FX-3000-X gère jusqu’à 2 000 points et couvre un bâtiment de 3 000 à 5 000 m² de bout en bout. D’autres gammes réclament cinq à six unités pour le même périmètre. La programmation suit la norme ouverte IEC 61131-3, si bien que vos équipes ne dépendent d’aucun environnement propriétaire. Enfin, l’absence de licence et de tarification au point vous laisse la main sur votre prix de vente.
À cela s’ajoute le suivi énergétique, qui transforme une installation en dossier de preuve. Autrement dit, vous ne livrez plus un chantier : vous livrez une trajectoire documentée. Devenir partenaire intégrateur GTB.
Foire aux questions
Mon bâtiment est-il concerné par le décret tertiaire ?
Il l’est si des activités tertiaires y occupent au moins 1 000 m². Attention cependant à la règle du cumul. Le seuil s’apprécie aussi sur un ensemble de bâtiments d’une même unité foncière. Plusieurs petits bâtiments peuvent donc déclencher l’obligation alors qu’aucun ne l’atteint isolément. Le propriétaire comme le preneur à bail sont assujettis, chacun pour ce qui relève de lui.
Quels objectifs faut-il atteindre, et à quelles dates ?
La réduction attendue atteint 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050, par rapport à votre année de référence. Vous pouvez toutefois lui substituer un seuil en kWh par mètre carré et par an, calé sur la performance du neuf. Une seule des deux voies suffit, et la plateforme retient automatiquement la plus favorable.
Comment choisir son année de référence ?
La loi impose une seule condition : elle ne peut pas être antérieure à 2010. Aucune borne haute n’existe, contrairement à ce qu’on lit souvent — la date du 31 décembre 2022 était l’échéance de la première déclaration, pas un plafond. Choisissez donc une année pleine d’exploitation, représentative de l’usage courant. Une année marquée par des travaux ou une occupation réduite fausserait votre trajectoire pour des décennies.
Peut-on compenser un bâtiment par un autre ?
Oui. Pour la vérification des objectifs, les assujettis peuvent mutualiser leurs résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine. Un site en avance compense donc un site en retard, ce qui autorise à concentrer les investissements là où ils rendent le plus. Encore faut-il piloter le parc de façon consolidée pour savoir où l’on en est.
Que risque-t-on en cas de non-conformité ?
La procédure est graduée. L’absence de déclaration entraîne une mise en demeure. Vient ensuite la publication de votre nom sur un site des services de l’État, sans amende à ce stade. En revanche, la non-atteinte d’un objectif conduit à devoir établir un programme d’actions. C’est son absence, après deux mises en demeure, qui expose à une amende administrative. Celle-ci atteint au plus 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Ces montants sont des plafonds, pas des forfaits.
Qui déclare, le propriétaire ou le locataire ?
Les deux. Chaque partie transmet annuellement les consommations qui la concernent. La loi leur impose en outre de définir ensemble les actions à mener. La répartition précise dépend des dispositions contractuelles qui régissent leurs relations, autrement dit du bail. En pratique, un sous-comptage par lot et une séparation claire des usages évitent bien des désaccords.
Faut-il annexer quelque chose au bail ou à l’acte de vente ?
Oui, depuis le 1er juillet 2026. L’évaluation du respect de votre obligation s’annexe à la promesse ou au compromis de vente, à défaut à l’acte authentique, ainsi qu’au contrat de bail. Elle s’établit sur la base de votre dernière attestation annuelle. Précisons toutefois que le texte prévoit cette annexion à titre d’information : ce n’est pas une condition de validité de l’acte.
Le décret tertiaire et le décret BACS, est-ce la même chose ?
Non, et les confondre coûte cher. Le décret tertiaire impose un résultat chiffré aux bâtiments de plus de 1 000 m², avec déclaration annuelle. Le décret BACS impose un moyen, la gestion technique du bâtiment. Il vise les sites dont l’installation de chauffage ou de climatisation dépasse 70 kW. Un même bâtiment relève souvent des deux, à des échéances distinctes.